Bestellerprinzip, Maklerprovision, Miete,

Das Bestellerprinzip

In Deutschland gilt es bereits seit 2015 und nun soll das von Mietervertretern und Konsumentenschützern ersehnte Bestellerprinzip auch in Österreich eingeführt werden.

Da der Immobilienmakler in Österreich als Doppelmakler fungiert, darf dieser derzeit bei einer erfolgreichen Vermittlung sowohl vom Vermieter als auch vom Mieter Provision verlangen. Vom Vermieter kann der Makler in der Regel eine Provision von bis zu drei Bruttomieten fordern. Dabei macht es keinen Unterschied, ob es sich um einen befristeten oder unbefristeten Mietvertrag handelt – im Gegensatz zur Maklerprovision beim Mieter, denn bei diesem richtet sich die Höhe der Provision nach der Laufzeit. Bei unbefristeten Verträgen oder bei Verträgen mit mehr als drei Jahren Befristung kann eine Provision von maximal zwei Bruttomonatsmieten verlangt werden, bei einer Befristung von bis zu drei Jahren maximal ein Bruttomonatsmietzins. Ist der Immobilienmakler zugleich der Verwalter des Objektes, so kann er höchstens eine Bruttomonatsmiete vom Mieter als Provision verlangen.

Das Bestellerprinzip bei der Vermittlung von Mietwohnungen

Der Antrag über die Einführung des Bestellerprinzips liegt bereits seit 2015 beim parlamentarischen Unterausschuss. Am 23. März 2022 gab die Justizministerin Alma Zadic bekannt, dass sich die Regierungspartner auf das Bestellerprinzip geeinigt haben. „Provisionsfrei mieten: Wer die Makler:innen bestellt, muss auch selbst bezahlen! Wir schaffen jetzt #Gerechtigkeit bei den #Maklerprovisionen“ twitterte sie an diesem Tag. Kauf und Verkauf von Immobilien sind vom Bestellerprinzip nicht betroffen, weil es hier nicht den gewünschten Effekt, nämlich die Entlastung von Käufern, mit sich bringt, da beim Kauf die Maklerprovision von den Verkäufern einfach in den Kaufpreis eingerechnet werden würde, wodurch in Folge auch höhere Kaufnebenkosten anfallen würden.

Das Bestellerprinzip, welches 2023 in Kraft treten soll, betrifft somit nur die Vermittlung von Mietwohnungen. Zukünftig darf für Mietwohnungen, die in einer beliebigen Form oder per Aushang inseriert werden, keine Vermittlungsprovision vom Mieter verlangt werden. Es darf nur dann eine Provision vom Mieter verlangt werden, wenn dieser an den Makler herangetreten ist und bereits vor dem Aktivwerden des Maklers eine Vermittlungsprovision mit diesem vereinbart hat.

Strafen bei Verstoß

Wird gegen die neuen Regeln verstoßen, so können Verwaltungsstrafen von bis zu 3.600 EUR bis hin zum Verlust der Gewerbeberechtigung verhängt werden.

Übergabefrist von 6 Monaten

Wann genau das Gesetz in Kraft tritt ist noch unklar. Geplant ist, das Gesetz mit einer Übergangsfrist von sechs Monaten einzuführen. Es wird jedoch damit gerechnet, dass die neue Regelung spätestens im Frühjahr 2023 in Kraft tritt.

Bestellerprinzip bei Gewerbeimmobilien

Neben dem Kauf von Häusern und Wohnungen sind auch Gewerbeimmobilien und gewerbliche Vermietungen vom Bestellerprinzip ausgenommen.

Das Bestellerprinzip und seine Auswirkung auf die Mieter

Das Bestellerprinzip sei vor allem für einkommensschwache Familien und Studierende eine enorme finanzielle Entlastung, da im Durchschnitt jede dritte Mietwohnung nach Ende der Befristung neuvermietet wird und somit immer wieder Maklergebühren anfallen. Doch nicht alles wird sich zum Positiven für die Mieter entwickeln.

Anton Holzapfel, ÖVI-Geschäftsführer und Maklerrechtsexperte, sieht mit dem Bestellerprinzip auch negative Aspekte auf die Mieter zukommen: „Der Makler wird sich auf seine Rolle als einseitiger Interessensvertreter des Vermieters zurückziehen, wenn er nur noch vom Vermieter beauftragt wird.“

Auch Georg Flödl, Präsident des Österreichischen Verbandes der Immobilienwirtschaft (ÖVI) hat Bedenken. „Dieses Verständnis von Fairness ist nicht nachzuvollziehen. Am Ende des Tages werden Mieter und Vermieter gleichermaßen verlieren. Der Vormieter wird zum neuen Makler, weil er sich auf Suche nach einem Nachmieter begibt, um selbst eine Ablöse zu lukrieren. Der Markt wird intransparenter, weil all diese Objekte nicht mehr professionell aufbereitet und angeboten werden. Das sichtbare Angebot wird deutlich sinken.“

Das Bestellerprinzip und seine Auswirkung auf die Vermieter

Derzeit wird die Provision oft vom Mieter übernommen und für den Vermieter ist es häufig provisionsfrei. Dies wird sich mit Inkrafttreten des Bestellerprinzips schlagartig ändern. Sie würden diesen Vorteil verlieren und müssten entweder das Maklerhonorar bezahlen oder sie nehmen die Suche nach einem Mieter selbst in die Hand, was vor allem in weniger begehrten Lagen zu einer Verlängerung des Leerstands führen kann.

Das Bestellerprinzip und seine Auswirkung auf die Immobilienmakler

Es wird zukünftig nicht leicht für Maklerunternehmen, welche auf die Vermittlung von Mietobjekten spezialisiert sind. Man entzieht ihnen zu einem großen Teil die wirtschaftliche Grundlage. Doch auch hier kann man dem Bestellerprinzip etwas Positives abgewinnen. Es ist die Chance für Immobilienmakler, das Image aufzubessern, indem sie weiterhin für die Mieter die Leistung erbringen – wenn auch provisionsfrei. Dies schafft Sympathie und einen Mehrwert für die Mieter. Wer weiß, vielleicht schlüpfen genau diese Mieter später einmal in die Vermieterrolle und beauftragen diese Makler mit der Vermittlung ihrer Mietwohnung.

Immobilienmakler, Immobilien, Liegenschaften, Innviertel

Definition Doppelmakler

Die Doppelmaklertätigkeit ist aufgrund der aktuellen Einigung der Regierungspartner für das Bestellerprinzip in aller Munde. Damit im nächsten Blogbeitrag das Bestellerprinzip geklärt werden kann, welches ab 2023 in Österreich eingeführt wird, muss vorher der Begriff „Doppelmakler“ definiert werden.

Immobilienmakler sind in Österreich in der Regel als Doppelmakler tätig. Das heißt, dass bei der Vermittlung eines Objektes sowohl zwischen dem Abgeber und dem Makler, als auch zwischen dem Interessenten und dem Makler ein Maklervertrag abgeschlossen wird.  Dies können entweder Verkäufer und Käufer bei der Vermittlung eines Kaufvertrages oder Vermieter und Mieter bei Abschluss eines Mietvertrages sein. Er wird somit für beide Parteien tätig und muss die Interessen beider sorgfältig und redlich wahren. Eine Doppelmaklertätigkeit ist zwar grundsätzlich verboten, bei Immobilienmaklern liegt aber ein entsprechender Geschäftsgebrauch vor, weshalb sie hier zulässig ist.

Die Pflichten eines Maklers

  • Interessenswahrung § 3 Abs 1 MaklerG
  • Informationspflicht über voraussichtliche Kosten und Nebenkosten
  • Informationspflicht über die Höhe und das Zustandekommen der Vermittlungsprovision
  • Hinweispflicht auf Naheverhältnisse
  • Verschwiegenheitspflicht
  • Dem Makler trifft bei Tätigkeit als Doppelmakler gemäß § 5 Abs 3 MaklerG eine Mitteilungspflicht. Diese Mitteilungspflicht entfällt jedoch, wenn ein Makler annehmen darf, dass dem Auftraggeber die Doppeltätigkeit bekannt ist (z.B. im Geschäftsgebrauch bei Immobilienmaklern).
  • Ist ein Immobilienmakler nur für eine Partei des zu vermittelnden Geschäfts tätig, so trifft ihn lt. § 17 MaklerG eine Aufklärungspflicht gegenüber dem Dritten.

Die Provision bei der Doppelmaklertätigkeit

Die Höhe der Provision hängt von der jeweiligen Vereinbarung zwischen dem Makler und dessen Auftraggeber ab. Grundsätzlich besteht jedoch die Möglichkeit, dass der Makler seine Provision von beiden Vertragsparteien fordert, sofern nichts anderes vereinbart wurde. Vermittelt der Makler den Verkauf eines Hauses, und hat sowohl mit dem Verkäufer als auch mit dem Käufer einen aufrechten Maklervertrag, so könnte er von jeder Partei jeweils 3 % exkl. USt, also insgesamt 6 % exkl. USt, vom Kaufpreis als Maklerprovision verlangen.

Buchinger Immobilien

WEG-Novelle 2022

Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) regelt die wechselseitigen Rechte und Pflichten, die die Wohnungseigentümer untereinander haben, die Abrechnungslegung und vieles mehr. Es regelt die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer untereinander.

Mit der Novelle 2022 haben sich wesentlich Punkte geändert, die das WEG etwas unkomplizierter machen. Die wichtigsten Neuerungen sind die Erleichterung bestimmter Änderungen wie zum Beispiel die Anbringung von E-Ladestationen, die Zustimmungsfiktion, die Erleichterung von Mehrheitsbeschlüssen durch die Einführung einer neuen Mehrheitsvariante sowie die Einführung einer Mindestrücklage. Einige Punkte sind am 01. Jänner 2022 in Kraft getreten, nicht jedoch die Mindestdotierung der Rücklage und die neue Mehrheitsvariante. Diese gelten ab 01. Juli 2022.

Mindestdotierung der Rücklage

Die WEG-Novelle 2022 besagt, dass es einer Mindestdotierung der Rücklage mit monatlich 0,90 € pro Quadratmeter bedarf. Eine Unterschreitung ist nur in begründeten Ausnahmefällen zulässig.

Diese sind:

  • kurz zurückliegende Neuerrichtungen oder grundsätzliche Erneuerungen des Gebäudes
  • ein übervoller Rücklagetopf bei einem Objekt

Hebt die Verwaltung jedoch keine 0,90 € pro Quadratmeter ein und es kommt zu einer Reparatur- oder Sanierungsmaßnahme, die den Rücklagentopf überschreitet, so muss sich die Verwaltung rechtfertigen.

Die Hausverwaltung ist verpflichtet, dass WEG im Sinne der Eigentümergemeinschaft umzusetzen und ist somit auch für die Dotierung der Rücklage verantwortlich. Es könnte unter Umständen passieren, dass die Hausverwaltung schadenersatzpflichtig wird, wenn keine entsprechende Rücklage vorhanden ist und somit eine Reparatur- oder Sanierungsmaßnahme nicht umgesetzt werden kann. Die Mindestdotierung der Rücklage ist aus Sicht der Vermieter gesehen ein Renditekiller. Der Gesetzgeber hatte bei dieser Entscheidung jedoch die Intention, den Rücklagentopf eines Objektes zu füllen, da in Zukunft mit Investitionen in erneuerbare Energien, thermische Sanierungen und in allgemeine klimapolitisch interessante Maßnahmen große Kosten auf die Wohnungseigentümer zukommen werden.

Erleichterung von Mehrheitsbeschlüssen

Um die Fassung von Mehrheitsbeschlüssen zu erleichtern, wird alternativ zur absoluten Mehrheit eine zweite Mehrheitsvariante eingeführt, die auf die abgegebenen Stimmen abstellt. Um hier zu einer ausreichenden Mehrheit zu gelangen, besagt der § 24 Abs. 4 WEG, dass ein Drittel aller Miteigentumsanteile und zwei Drittel der abgegebenen Stimmen (berechnet nach Miteigentumsanteilen) zugestimmt haben müssen. Die Erleichterung besteht nur bei Mehrheitsbeschlüssen wie zum Beispiel bei der Absetzung der Verwaltung. Bei Maßnahmen, welche in der Vergangenheit ein einstimmiges Ergebnis erforderten, kommt diese Erleichterung nicht zum Tragen. Hier bleibt die Einstimmigkeit notwendig.

Erleichterung bestimmter Änderungen

§ 16 WEG handelt über die Änderungen im Wohnungseigentumsobjekt. Beeinträchtigt man bei einer Änderung des eigenen Wohnungseigentumsobjektes die schutzwürdigen Interessen anderer Wohnungseigentümer oder sind die allgemeinen Teile der Liegenschaft betroffen, so benötigte man die Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer. Werden Allgemeinbereiche beansprucht, so ist es darüber hinaus notwendig, dass die Maßnahme dem üblichen Verkehr entspricht, worüber das Gericht entscheidet, oder ein wichtiges Interesse vorhanden ist.

Privilegierte Ausnahmen bis dato:

  • Errichtung von Strom-, Gas-, Wasser- und Fernsprechleitungen
  • Einbau einer Wasserentnahmestelle oder eines WCs in das Innere des Wohnungseigentumsobjekts
  • Beheizungsanlagen

Neue privilegierte Ausnahmen mit der Novelle 2022:

  • Ladestationen für E-Autos (Ladestationen zum Langsamladen mit 5,5 kW)
  • Barrierefreie Ausgestaltung von WE-Objekten oder Allgemeinflächen (z.B. Ausstattung mit einem Treppenlift im Stiegenhaus)

Bei diesen privilegierten Ausnahmen muss ein Wohnungseigentümer nicht nachweisen, dass es sich um ein wichtiges Interesse seinerseits handelt oder dass es dem üblichen Verkehr entspricht.

Wichtig ist, dass bei den privilegierten Ausnahmen trotzdem die Zustimmung aller anderen Wohnungseigentümer eingeholt werden muss, diese aber nicht verwehrt werden dürfen, auch wenn für eine Maßnahme Allgemeinteile beansprucht werden. Beispielsweise muss für eine E-Ladestation das Stromkabel über allgemeine Flächen geführt werden. Wird die Zustimmung dennoch versagt, ersetzt der Außerstreitrichter diese Zustimmung.

Zustimmungsfiktion

Um die Umsetzung bestimmter Änderungen zu erleichtern, wurde im §16 Abs. 5 WEG die Zustimmungsfiktion geschaffen. Dies betrifft neben den privilegierten Maßnahmen die Installation von Beschattungseinrichtungen, sofern sie sich harmonisch in das Erscheinungsbild des Hauses einfügen, den Einbau einbruchsicherer Türen sowie die Anbringung von Solaranlagen bei Wohnungseigentumsobjekten, die als Einzel- oder Reihenhäuser gestaltet sind. Für diese Änderungen ist nicht unbedingt eine gerichtliche Genehmigung oder aktive Zustimmung aller anderen Wohnungseigentümer erforderlich, weil die Zustimmung als erteilt gilt, wenn ein Wohnungseigentümer nicht binnen zwei Monaten nach Zugang der Verständigung Widerspruch einlegt. In der schriftlichen Verständigung des Wohnungseigentümers, welcher eine Änderung beabsichtigt, muss diese klar beschrieben und auf die Zustimmungsfiktion hingewiesen werden. Für den Widerspruch fordert das Gesetz Papierform oder eine E-Mail.

Auskunftspflicht der Hausverwaltung

Dies ist auch ein wesentlicher Punkt der WEG-Novelle 2022. Zukünftig muss die Hausverwaltung einem Wohnungseigentümer, der die Kontaktdaten der anderen Wohnungseigentümer zu einer vom WEG gedeckten Verständigung benötigt, bekanntgeben.  Unter Kontaktdaten fallen hier die Namen und die letztbekannten Zustelladressen. Eine E-Mailadresse darf nur mit Einwilligung des betroffenen Wohnungseigentümers übermittelt werden. Die Untersagung der Weitergabe der Zustellanschriften ist nur zulässig, wenn zugleich eine andere Anschrift oder E-Mailadresse für die Verständigung bekannt gegeben wird. Im Grundbuch findet man auch die Adressen der übrigen Wohnungseigentümer, jedoch müssen diese nicht zwingend aktuell sein, da bei einer Änderung der Anschrift meist auf das Grundbuch vergessen wird.

Eigentümerversammlungen als Hybrid-Veranstaltung

Diese Neuerung ist vor allem der COVID-Situation geschuldet und stellt eine wesentliche Erleichterung dar. Obwohl der Gesetzgeber eine Eigentümerversammlung weiterhin als Präsenzveranstaltung versteht, dürfen zukünftig Verwaltungen eine Eigentümerversammlung als Hybrid-Veranstaltung anbieten (§ 25 Abs 2a WEG). Das heißt, dem Verwalter wird die Befugnis eingeräumt, Wohnungseigentümern eine elektronische Teilnahme zu ermöglichen. Eine rein digitale Eigentümerversammlung ist jedoch nicht möglich.

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Die Baukrise und ihre Auswirkung

Seit mittlerweile zwei Jahren herrscht ein enormer Bauboom, aber kein glücklicher Bauboom. Man ist in einer Baustoff- und Facharbeiterkrise. Stahl, Holz, Dämmstoffe, Styropor sind nur wenige Baustoffe, die stetig teurer werden. Ein Ende der Preissteigerungen ist schwer abzuschätzen. Eine Folge der erhöhten Rohstoffpreise sind die Wohnpreise, welche ebenfalls mitsteigen.

Verknappung der Baustoffe

In den letzten zwei Jahren, während der Coronakrise, war die Bauwirtschaft der Motor der Konjunktur, da es keinen Stopp für die Branche gab und weitergearbeitet werden durfte. Es kam jedoch zur Verknappung der Baustoffe. Dieser Mangel resultiert aus vielen Faktoren. Zum einen kamen die USA und China viel schneller aus der Coronakrise heraus. In diesen Ländern lief alles schneller wieder an. Ein weiterer Faktor war das Produktionsdefizit, welches durch den Lockdown verursacht wurde, da viele Baustoffhersteller aufgrund der Maßnahmen nicht im Vollbetrieb arbeiten konnten. Dies wiederum führt einerseits zu einem knappen Angebot, andererseits steigt aufgrund des Baubooms die Nachfrage. Die Kosten für Schiffscontainer zum Transport der Waren haben sich vervielfacht. Die aktuelle Russland-Ukraine-Krise und ganz viele weitere Faktoren und Geschehnisse der letzten Monate tragen dazu bei, dass die Rohstoff- und Energiepreise eine enorme Preissteigerung erfahren haben.

Verlängerung der Lieferzeiten

Man fragt sich nun, wie es weitergeht. Vor allen Dingen wird sich am Bau alles verlangsamen. Bereits seit einigen Monaten gibt es lange Lieferzeiten auf fast alle Baustoffe. Bestellt werden muss Wochen, wenn nicht sogar Monate im Voraus, damit das Material zum jeweiligen Tag zur Verfügung steht – ein enormer Organisationsaufwand, da spontane Änderungen meist nicht mehr durchführbar sind. Dies ist vor allen Dingen für Bauträger sehr mühsam. Auf Sonderwünsche, welche nicht zeitnah kommuniziert werden, kann manchmal keine Rücksicht mehr genommen werden. Wie sich die Preise beziehungsweise die gesamte Lage zukünftig ändern, ist noch nicht abschätzbar, was zu einer großen Unsicherheit am Markt führt.

Fazit: Es wird weniger gebaut, was zu weniger Wohnangebot führt. Bei steigender Nachfrage bedeutet dies wiederum eine Erhöhung der Wohnpreise.

Fachkräftemangel

Doch es ist nicht nur der Baustoffmangel, welcher derzeit zu Problemen führt, sondern auch der Fachkräftemangel. Es gibt zwar über 300.000 Arbeitslose in Österreich, jedoch fehlt es an Fach- und Hilfskräften. Damit erklärt sich auch die Preiserhöhung bei den Arbeitsstunden. Die Nachfrage nach Fachkräften steigt, das Angebot sinkt, die Preise steigen.

Persönliche Zukunftsprognose

Hier noch eine wage Zukunftsprognose:

Die Preise werde meiner Meinung nach nicht mehr auf den Ausgangspreis zurückgehen. Die Vergangenheit zeigt, dass die Preise auf dem Niveau bleiben, auf welches sie gestiegen sind. Im besten Fall sinken sie wieder ganz leicht. Es könnte aufgrund der Materialengpässe, des Fachkräftemangels, der Preisanstiege und der Unsicherheiten auch zu einer Abflachung des Baubooms kommen. Viele Projekte werden verschoben oder nicht durchgeführt. Dadurch sinkt das Wohnungsangebot. Zusammenfassend lässt sich sagen, dass Wohnen in den nächsten Jahren tendenziell immer teurer werden wird.

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Immobilien und Steuern

In diesem Beitrag möchte ich die Grundzüge des Steuerrechts im Bezug auf Immobilieninvestitionen näher erläutern. Beim Begriff „Anschaffungskosten“ muss man aus steuerlicher Sicht zwei Erwerbsarten unterscheiden. Es gibt den unentgeltlichen Erwerb (z.B. Schenkung oder Erbe) und den entgeltlichen Erwerb (der herkömmliche Kauf einer Immobilie). Erwirbt man die Immobilie unentgeltlich, so werden die Anschaffungskosten des letzten Erwerbers, des Rechtsvorgängers, verwendet.

Beispiel: Ein Vater kauft eine Immobilie. Jahre später verstirbt er und das Kind erbt diese Immobilie. Aus steuerlicher Sicht sind somit die Anschaffungskosten für das Kind jene, welche der Vater bei Anschaffung der Immobilie damals ausgelegt hat.

Beim entgeltlichen Erwerb spiegelt der Kaufpreis die Anschaffungskosten der Immobilie wider, die durch Rabatte, Skonti und Preisminderungen beeinflusst werden.

Zusammengefasst sind die Anschaffungskosten alle Kosten, die man aufwendet, um einen Vermögensgegenstand zu erwerben und diesen in einen betriebsbereiten Zustand zu versetzen. Außerdem müssen die Kosten dem Wirtschaftsgut einzeln zugeordnet werden können.

Neben den Anschaffungskosten gibt es auch noch die Anschaffungsnebenkosten, welche im direkten Zusammenhang mit dem Erwerb der Immobilie stehen. Dazu zählen die Grunderwerbsteuer (3,5 % vom Kaufpreis), Notarkosten, die Grundbucheintragungsgebühr (1,1 % vom Kaufpreis), Maklergebühren und Steuerberatungsgebühren. Alles in allem kann man die Anschaffungsnebenkosten mit ca. 10 % des Kaufpreises kalkulieren.

Außerdem gibt es noch die nachträglichen Anschaffungskosten, die beispielsweise der Aufschließung des Grundstückes (Straße, Kanal, Wasserversorgung) dienen. Auch die Pfandrechtseintragungsgebühr zählt zu den Anschaffungskosten einer Immobilie. Die Kosten für die Geldbeschaffung bei Fremdfinanzierung (Zinsen) sind jedoch kein Teil der Anschaffungskosten im Zuge der Steuererklärung. Diese werden weiter unten im Beitrag bei den Werbungskosten noch genauer behandelt.

Steuerliche Auswirkung der Anschaffungskosten einer Immobilie

Wie wirken sich Anschaffungskosten und Anschaffungsnebenkosten steuerlich aus?
Jede Immobilie besteht aus einem Grundanteil und einem Gebäudeanteil. Für den Grundanteil gibt es keine steuerliche Abschreibung, für das Gebäude jedoch schon. Hier kann man die Anschaffungskosten über die Abschreibung steuerlich geltend machen. Die Abschreibung beginnt im Jahr der Inbetriebnahme, das heißt in dem Jahr, in dem die Immobilie fertiggestellt ist, und man diese dann vermieten kann. Ab diesem Zeitpunkt kann man die Abschreibung für den Gebäudeanteil ansetzen. Jetzt stellt sich nur noch die Frage, wieviel Abschreibung man jährlich geltend machen kann. Hier wird unterschieden:

  • Vermietung im außerbetrieblichen Bereich (zu Wohnzwecken): 1,5 % der Anschaffungskosten. Das Gebäude wird also auf 67 Jahre abgeschrieben, was eine sehr lange Abschreibungsdauer ist.
  • Vermietung im betrieblichen Bereich (Lagerhalle, Bürogebäude): 2,5 % der Anschaffungskosten. Das Gebäude wird also hier auf eine Nutzungsdauer von 40 Jahren abgeschrieben.

Es gibt in Ausnahmefällen auch kürzere Nutzungsdauern. Damit diese bei steuerlichen Prüfungen standhalten, bedarf es jedoch eines Gutachtens eines Sachverständigers.

Wie oben erwähnt, können nur die Anschaffungskosten, welche dem Gebäude zugerechnet werden, abgeschrieben werden. Gekauft wird jedoch sowohl das Gebäude als auch der Grund. Die Grundanteilsverordnung ist dafür da, festzulegen, wie viel nun auf Grund und Boden fällt und somit nicht abschreibungsfähig ist. Entscheidend dafür ist die Lage der gekauften Immobilie. Ist diese in einer Stadt mit mehr als 100.000 Einwohnern oder ist diese Immobilie in einer sehr exklusiven Lage mit einem durchschnittlichen Baulandpreis von mehr als 400,00 € pro Quadratmeter, so werden dem Grund und Boden zwischen 30 % und 40 % zugewandt. Ausschlaggebend für die Entscheidung, ob 30 % oder 40 % ist die Größe der Liegenschaft. Beinhaltet die Liegenschaft mehr als zehn Wohneinheiten, so liegt der Grundanteil bei 30 %, darunter bei 40 %.

Beispiel: Kauft man eine Wohnung in einem Gebäude in Wien mit zehn Wohneinheiten, darf man 60 % der Anschaffungskosten als Gebäudeanteil ansetzen und somit die steuerliche Abschreibung nur von diesem Betrag berechnen. Das bedeutet, dass man mehr Steuern bezahlt.

Bei einer Immobilie am Land sind dem Grund 20 % zuzurechnen. Dieser Anteil ist dann nicht der Abschreibung zuzuführen. Das heißt, man setzt 80 % der Anschaffungskosten als Gebäudeanteil an und berechnet aus diesem die steuerliche Abschreibung anhand der oben angegebenen Abschreibungssätze beziehungsweise der Nutzungsdauer.

Sonstige Werbungskosten, wie Steuerberatungskosten, Geldverkehrsspesen, Bankspesen oder Zinsen bei Fremdfinanzierung können ebenfalls steuerlich geltend gemacht werden. Sie minimieren den steuerlichen Aufwand und erhöhen den Ertrag. Die monatliche Tilgungsquote bei einer Fremdfinanzierung fällt nicht unter „sonstige Werbungskosten“ und minimiert den steuerlichen Aufwand somit nicht.

Sollten daher die Fremdkapitalzinsen in Zukunft wieder steigen, so würde sich dies positiv auf die Steuern auswirken, da es zur Erhöhung der sonstigen Werbungskosten führt und diese wiederum steuerlich in Abzug gebracht werden dürfen.

Immobilienertragssteuer

Immo-Est verständlich erklärt

Die Immobilienertragsteuer (Immo-Est) dient dazu, Gewinne aus der Veräußerung von Immobilien und Grundstücken aus dem Privatvermögen zu besteuern. Für Zwecke der Immo-Est sind unter dem Begriff „Grundstück“ Grund und Boden samt Gebäude, Eigentumswohnungen und grundstücksgleiche Rechte wie z.B. Baurechte zu verstehen.  Diese besondere Erhebungsform der Einkommensteuer gibt es seit 2012. Bis zum 01.04.2012 gab es die sogenannte zehnjährige Spekulationsfrist. Gewinnbringende Grundstücksverkäufe außerhalb dieser zehn Jahre waren steuerfrei. Verkaufte man innerhalb dieser Frist, so wurde die Einkommensteuer für den Veräußerungsgewinn mit dem vollen Steuersatz schlagend.

Die Immo-Est ist ein Sondersteuersatz und beträgt 30 % vom Veräußerungsgewinn.
Mit der Abführung der Immo-Est wirken die Gewinne aus Grundstücksveräußerungen nicht mehr progressionserhöhend für das übrige Einkommen des Steuerpflichtigen, der allerdings die Möglichkeit hat, einen Antrag auf Regelbesteuerung zu stellen, womit der Gewinn aus der Grundstücksveräußerung gemeinsam mit dem anderen Einkommen versteuert werden kann. Dieser Antrag macht jedoch nur Sinn, wenn die durchschnittliche Steuerquote beim restlichen Einkommen unter 25 % liegt, da die Veranlagung sodann über den progressiven Einkommensteuertarif erfolgt.

ACHTUNG: Wählt man die Regelbesteuerungsoption, so gilt diese für alle Grundstücksverkäufe desselben Veranlagungszeitrahmens.

Von der Immobilienertragsteuer erfasst sind nur entgeltliche Erwerbs- bzw. Veräußerungsvorgänge. Nicht steuerrelevant ist die unentgeltliche Übertragung einer Liegenschaft, da es hier keinen Verkaufserlös in Form einer Gegenleistung gibt und somit kein Veräußerungsgewinn entsteht. Daher fällt bei Schenkungen und Erbschaften grundsätzlich keine Immobilienertragsteuer an.

Der Veräußerungsgewinn, der dem 30%-igen Sondersteuersatz zu unterwerfen ist, ergibt sich als Differenz zwischen Veräußerungserlös und Anschaffungskosten. Der Veräußerungserlös ist in der Regel der erzielte Kaufpreis. Welchen Betrag man nun als Anschaffungskosten dagegen rechnet, hängt davon ab, wann man seinerzeit das verkaufte Grundstück selbst angeschafft hat. Hier unterscheidet man zwei Möglichkeiten:

Immo-Est bei Neugrundstücken:

Unter diesem Begriff sind alle Grundstücke gemeint, welche nach dem 31.03.2002 angeschafft wurden. Bei den Anschaffungskosten sind zunächst die tatsächlichen Anschaffungskosten anzusetzen (in der Regel also der Kaufpreis). Dazuzählen kann man die bezahlte Grunderwerbsteuer samt Eintragungsgebühr, eine allfällige Maklerprovision sowie die Kosten der Vertragserrichtung durch den Rechtsanwalt oder Notar.

Ebenso kann ein durch Zubau, Anbau oder Aufstockung getätigter Herstellungsaufwand zu den Anschaffungskosten addiert werden. Auch Instandsetzungsaufwendungen (z.B. Fenstertausch, Heizungstausch, Wärmedämmung der Fassade etc.) können beachtet werden, jedoch nur insoweit, als sie nicht bereits als Werbungskosten oder Betriebsausgaben abgesetzt wurden.

Beispiel:

Ein Grundstück mit Haus wurde im Jahr 2011 um 250.000 EUR gekauft und wird im Sommer 2021 um 300.000 EUR verkauft. Die Differenz beträgt also 50.000 EUR. 

Der Veräußerungsgewinn ist dem Steuersatz von 30% zu unterwerfen. Das ergibt eine Immo-ESt von 15.000 EUR. 

Bei vermieteten Objekten wird die Sachlage noch etwas komplizierter, da hier der Buchwert als Referenz herangezogen werden muss. Der Buchwert berechnet sich aus Anschaffungskosten abzüglich Abschreibung. Das Delta zwischen Verkaufserlös und Buchwert wäre dann der Wert, von welchem die 30 % Immo-Est berechnet werden würden.

Beispiel:

Anschaffungskosten im Jahr 2017: 100.000,00 Euro
– Abschreibung:                                20.000,00 Euro
= Buchwert:                                      80.000,00 Euro

Verkaufserlös im Jahr 2022: 150.000,00 Euro
– Buchwert:                                80.000,00 Euro
= Basis für Immo-Est:                 70.000,00 Euro x 30 % Immo-Est = 21.000,00 Euro

Immo-Est bei Altgrundstücken:

Unter dem Altbestand sind jene Grundstücke zu verstehen, die vor dem 31.03.2002 letztmalig entgeltlich erworben wurden. Für diese wäre nach Ablauf von zehn Jahren, das heißt ab dem 31.03.2012, nach der alten Rechtslage keine Steuer mehr zu bezahlen gewesen, da die Spekulationsfrist zu diesem Zeitpunkt abgelaufen war. Aus diesem Grund werden diese Altgrundstücke bei der Immobilienertragsteuer günstiger behandelt. Für sie gibt es folgende pauschale Anschaffungskostenermittlung:

  1. Im Normalfall werden die Anschaffungskosten pauschal mit 86 % des Veräußerungserlöses angesetzt. Der zu versteuernde Veräußerungsgewinn beträgt daher nur 14 % des Veräußerungserlöses. Dieser ist mit dem besonderen Steuersatz in Höhe von 30 % zu versteuern. Kurz gesagt heißt das, dass die Steuerbelastung 4,2 % vom Veräußerungserlös beträgt.
  2. Erfolgte nach dem 31.12.1987 sowie nach dem letzten entgeltlichen Erwerb eine Änderung der Widmung in Bauland, so werden die Anschaffungskosten pauschal mit nur 40 % des Veräußerungserlöses angesetzt. Die mit der Umwidmung verbundene Wertsteigerung sollte somit miterfasst werden. Der zu versteuernde Veräußerungsgewinn beträgt daher 60 % des Verkaufserlöses. Diese 60 % sind mit 30 % Immo-Est zu versteuern. Kurz gesagt heißt das, dass die Steuerbelastung 18 % vom Veräußerungserlös beträgt.

Bei diesen pauschalen Berechnungsmethoden dürfen, abgesehen von den pauschalen Anschaffungskosten, keine weiteren Abzüge vorgenommen werden. In beiden Fällen kann die Ermittlung des Veräußerungsgewinnes bei Altfällen auch unter Abzug der tatsächlichen Anschaffungskosten wie bei „Neugrundstücken“ erfolgen, sofern die tatsächlichen Anschaffungskosten noch eruierbar sind.

Steuerbefreite Grundstücksverkäufe

Wie überall im Steuerrecht sind auch hier bei bestimmten Grundstücksverkäufen Steuerbefreiungen vorgesehen. Dazu zählen:

  • Hauptwohnsitzbefreiung:

Die Hauptwohnsitzbefreiung kommt dann zum Tragen, wenn es die Veräußerung von Eigenheimen und Eigentumswohnungen samt Grund und Boden bis 1000 m² betrifft und es sich dabei um den Hauptwohnsitz des Steuerpflichtigen handelt(e). Ein Eigenheim im steuerlichen Sinne ist ein Wohnhaus mit nicht mehr als zwei Wohnungen oder eine Eigentumswohnung im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes, wenn zumindest 2/3 der Gesamtnutzfläche der eigenen Wohnzwecken dienen. Von der Hauptwohnsitzbefreiung gibt es zwei Tatbestände: 

  • Das Eigenheim oder die Eigentumswohnung hat dem Verkäufer von der Anschaffung bis zur Veräußerung durchgehend und mindestens für die Dauer von zwei Jahren als Hauptwohnsitz gedient und der Hauptwohnsitz wird erst bei Veräußerung aufgegeben.  Dieser Tatbestand gilt nur für entgeltliche Erwerbe. Bei Schenkungen oder Erbe ist er nicht anwendbar.
  • „5 aus 10 Regelung“: Dieser Tatbestand besagt, dass für mindestens fünf Jahre innerhalb der letzten zehn Jahre vor Veräußerung, das Eigenheim oder die Eigentumswohnung als Hauptwohnsitz für den Verkäufer gedient haben muss. Diese fünf Jahre müssen durchgehend sein. In der übrigen Zeit kann die Wohnung auch vermietet worden sein. Es zählen in diesem Fall aber auch Zeiten für den Verkäufer, als er dort seinen Hauptwohnsitz hatte, ohne schon Eigentümer gewesen zu sein. Hat also der Verkäufer zunächst die Liegenschaft selbst nur geschenkt bekommen oder geerbt, so könnten sich die fünf Jahre dadurch ergeben, dass er zunächst z.B. als Familienmitglied auf dieser Liegenschaft für fünf Jahre durchgehend seinen Hauptwohnsitz hatte.
  • Herstellerbefreiung:

Steuerfrei sind außerdem Veräußerungsgewinne von selbst hergestellten Gebäuden. Von einem selbst hergestellten Gebäude spricht man, wenn der Steuerpflichtige das Gebäude von Grund auf neu hergestellt und auch das Bauherrnrisiko getragen hat. Trifft dies zu, so ist der anteilige Veräußerungserlös für das Gebäude steuerfrei, der Anteil für Grund und Boden ist nach wie vor steueranhängig und wird mit 30 % Immo-Est besteuert.

Voraussetzung für die Steuerbefreiung ist jedoch, dass das Gebäude in den letzten zehn Jahren nie zur Erzielung von Einkünften gedient hat. Liegt eine teilweise Nutzung zur Erzielung von Einkünften vor (teilweise Vermietung des Hauses oder der Eigentumswohnung), kann nur der nicht vermietete Teil von der Besteuerung ausgenommen werden, während für den vermieteten Teil die Steuerbefreiung nicht greift.

Weiters kommt die Herstellerbefreiung nicht zum Tragen, wenn das Gebäude unentgeltlich erworben wurde. Erbt ein Enkel vom Opa das selbst hergestellte Haus, so handelt es sich beim Enkel um den Rechtsnachfolger des Herstellers und dieser kann die Herstellerbefreiung nicht geltend machen.

Achtung: Treffen sowohl die Hauptwohnsitzbefreiung als auch die Herstellerbefreiung zu, so hat die Hauptwohnsitzbefreiung Vorrang. Dies ist relevant, da bei der Herstellerbefreiung nur das Gebäude steuerfrei ist, bei der Hauptwohnsitzbefreiung aber grundsätzlich auch der zugehörige Grund und Boden.

Immobilienertragsteuer und Immobilienhandel

Manche werden sich nun fragen, wie es aussieht, wenn man als Privatperson mehrere Immobilien im Jahr kauft und verkauft. Hierzu muss unterschieden werden, ob man ein gewerblicher Händler ist oder man immer noch im Bereich der privaten Immobiliensteuer handelt. Die Abgrenzung zwischen gewerblich und privat ist fließend und hat keine klare Regelung. Im Grunde ist das Gesamtbild der Verhältnisse entscheidend. Wichtig, um zwischen gewerblich und privat zu unterscheiden, sind die gedrehten Objekte, der Zeitraum zwischen An- und Verkauf sowie der Auftritt am Markt. Je geringer der Zeitraum zwischen An- und Verkauf ist, desto wahrscheinlicher ist es, dass der Immobilienhandel gewerblich durchgeführt wird. War von Anfang an klar, dass man mit den Immobilien einen Handel betreibt, so ist man ebenfalls im gewerblichen Bereich.

Befindet man sich also mit dem Immobilienhandel im gewerblichen Bereich, so kommt nicht die 30 % Immo-Est zu tragen, sondern man befindet sich im progressiven Steuersatz, welcher bis zu 55 % betragen kann. Bei der Unterscheidung, ob gewerblich oder privat, gibt es diverse Punkte, die man näher betrachten muss. Aus diesem Grund wird hier geraten, einen Steuerberater zu Rate zu ziehen, um Fehler zu vermeiden.

Buchinger immobilien

Tipps und Tricks für die Immobiliensuche

Der „Run“ auf Immobilien ist seit einigen Jahren so groß wie nie zuvor – egal, ob für den Eigenbedarf oder als Wertanlage. Gerade in ländlichen Regionen übersteigt die Nachfrage das Angebot und lässt die Suche oft unendlich erscheinen.
Eine Immobilie ist immer ein Kompromiss und kann nicht jeden Wunsch erfüllen, jedoch können verschiedene Tipps und Tricks zum Thema „Wie und Wo finde ich die passende Immobilie?“ dabei helfen, Unzufriedenheit und Verzweiflung bei der Suche einzudämmen.

LAGE

Gerade für das alltägliche Leben ist die Lage entscheidend. Wichtig ist daher, sich vor der Suche Gedanken darüber zu machen, wo man wohnen möchte. Sollte der Wohnort in der Nähe der Arbeitsstätte sein oder ist tägliches Pendeln erträglich? Welchen Hobbies geht man nach? Finden diese in der Natur statt und ist somit eine ländliche Lage relevant oder hat man mehr kulturelle Interessen, welche in der Stadt besser bedient werden können? Ist es wichtig, gute Schulen, Kindergärten oder sonstige Einrichtungen in der Nähe zu haben? All das sind Fragen, über die man sich vor der Suche Gedanken machen muss, damit diese nicht zur Zerreißprobe wird.

LEISTBARKEIT

Mitunter die wichtigste Frage, über die man sich im Vorhinein Gedanken machen muss, ist die Leistbarkeit. Um hier zu einer Lösung zu kommen, müssen die Einnahmen den fixen Ausgaben gegenübergestellt werden. Unvorhersehbare und unregelmäßige Kosten wie Reparaturen, Neuanschaffungen, Urlaub etc. müssen dabei natürlich ebenfalls miteinbezogen werden. Auch ungeplante Ereignisse, wie zum Beispiel ein Jobverlust oder eine Krankheit, welche zu finanziellen Einbußen führen können, müssen miteingerechnet werden.

MIETE ODER EIGENTUM

Nach Lage und Leistbarkeit kommt die Frage, ob Miete oder Eigentum. Der Vorteil von Miete ist die Flexibilität, da man jederzeit wieder ausziehen kann. Der Vorteil von Eigentum ist, dass man mit den monatlichen Wohnkosten eben Eigentum schafft und man über sein Wohnungseigentumsobjekt frei verfügen darf.

ART DER IMMOBILIE

Jetzt ist die Immobilie selbst an der Reihe. Hierbei muss man entscheiden, was man haben möchte und wo man Kompromisse eingehen könnte. Größe, Raumaufteilung, Altbau, Neubau, Stockwerk, Balkon, Garten, Preis – all das sind Themen, über die man sich bei diesem Punkt Gedanken machen sollte.

Sind die oben erwähnten Punkte entschieden, so wird mit der Immobiliensuche gestartet. Wichtig hierbei ist jedoch, dass man nicht alles „auf ein Pferd setzt“. Damit ist gemeint, dass mehrere Kanäle in Anspruch genommen werden müssen. Diese sind zum Beispiel:

  • Regionale Zeitungen: Immobilienmakler, private Verkäufer und Bauträger nutzen solche Plattformen, um ihre Immobilien an den Mann beziehungsweise die Frau zu bringen. Da die Zeitungsanzeigen jedoch meist sehr klein ausfallen, sind sie oft wenig aussagekräftig. Daher ist es wichtig, weitere Quellen zu bedienen.
  • Internetportale: Bei diesen Portalen ist vor allen Dingen die Such- und Filterfunktion und somit die Einschränkung auf passende Angebote von Vorteil. Des Weiteren sind die Anzeigen in Internetportalen meist aussagekräftiger, informativer und mit Fotos oder Grundrissskizzen gestaltet. Die bekanntesten Internetportale in unserer Region sind folgende:
    • Willhaben.at
    • Findmyhome.at
    • Immobilienscout24.at
    • Immowelt.at
  • Firmenwebsites: Gerade Immobilienmakler und auch Bauträger veröffentlichen ihre Projekte gerne auf der eigenen Website. Vielleicht findet man beim Durchstöbern das ein oder andere Angebot, welches noch nicht auf einem Immobilienportal gelandet ist.
  • Immobilienverwaltungen: Viele Investoren gehen den Weg direkt über die Immobilienverwaltung. Wenn man keine Neubauwohnungen sucht, könnte die Anfrage bei einer Verwaltung Glück bringen, denn in der Regel ist der Immobilienverwalter der erste, der über die Aufkündigung eines Mietvertrages sowie über den Verkauf einer Wohnung erfährt.
  • Immobilienmakler: Wenn die Punkte am Beginn meines Beitrages beantwortet wurden, bei der eigenen Suche jedoch nichts Passendes dabei war, oder diese Suche aufgrund verschiedener Ursachen nicht stattgefunden hat, so hilft eine Immobilienfirma. Ein Immobilienmakler hat meist mehrere Immobilien im Portfolio. Sollte kein Objekt dabei sein, welches den Anforderungen entspricht, werden die Suchkriterien in der Datenbank aufgenommen und man wird kontaktiert, sobald ein passendes Objekt ins Vermarktungsportfolio aufgenommen wird.