In diesem Beitrag möchte ich die Grundzüge des Steuerrechts im Bezug auf Immobilieninvestitionen näher erläutern. Beim Begriff „Anschaffungskosten“ muss man aus steuerlicher Sicht zwei Erwerbsarten unterscheiden. Es gibt den unentgeltlichen Erwerb (z.B. Schenkung oder Erbe) und den entgeltlichen Erwerb (der herkömmliche Kauf einer Immobilie). Erwirbt man die Immobilie unentgeltlich, so werden die Anschaffungskosten des letzten Erwerbers, des Rechtsvorgängers, verwendet.
Beispiel: Ein Vater kauft eine Immobilie. Jahre später verstirbt er und das Kind erbt diese Immobilie. Aus steuerlicher Sicht sind somit die Anschaffungskosten für das Kind jene, welche der Vater bei Anschaffung der Immobilie damals ausgelegt hat.
Beim entgeltlichen Erwerb spiegelt der Kaufpreis die Anschaffungskosten der Immobilie wider, die durch Rabatte, Skonti und Preisminderungen beeinflusst werden.
Zusammengefasst sind die Anschaffungskosten alle Kosten, die man aufwendet, um einen Vermögensgegenstand zu erwerben und diesen in einen betriebsbereiten Zustand zu versetzen. Außerdem müssen die Kosten dem Wirtschaftsgut einzeln zugeordnet werden können.
Neben den Anschaffungskosten gibt es auch noch die Anschaffungsnebenkosten, welche im direkten Zusammenhang mit dem Erwerb der Immobilie stehen. Dazu zählen die Grunderwerbsteuer (3,5 % vom Kaufpreis), Notarkosten, die Grundbucheintragungsgebühr (1,1 % vom Kaufpreis), Maklergebühren und Steuerberatungsgebühren. Alles in allem kann man die Anschaffungsnebenkosten mit ca. 10 % des Kaufpreises kalkulieren.
Außerdem gibt es noch die nachträglichen Anschaffungskosten, die beispielsweise der Aufschließung des Grundstückes (Straße, Kanal, Wasserversorgung) dienen. Auch die Pfandrechtseintragungsgebühr zählt zu den Anschaffungskosten einer Immobilie. Die Kosten für die Geldbeschaffung bei Fremdfinanzierung (Zinsen) sind jedoch kein Teil der Anschaffungskosten im Zuge der Steuererklärung. Diese werden weiter unten im Beitrag bei den Werbungskosten noch genauer behandelt.
Steuerliche Auswirkung der Anschaffungskosten einer Immobilie
Wie wirken sich Anschaffungskosten und Anschaffungsnebenkosten steuerlich aus?
Jede Immobilie besteht aus einem Grundanteil und einem Gebäudeanteil. Für den Grundanteil gibt es keine steuerliche Abschreibung, für das Gebäude jedoch schon. Hier kann man die Anschaffungskosten über die Abschreibung steuerlich geltend machen. Die Abschreibung beginnt im Jahr der Inbetriebnahme, das heißt in dem Jahr, in dem die Immobilie fertiggestellt ist, und man diese dann vermieten kann. Ab diesem Zeitpunkt kann man die Abschreibung für den Gebäudeanteil ansetzen. Jetzt stellt sich nur noch die Frage, wieviel Abschreibung man jährlich geltend machen kann. Hier wird unterschieden:
- Vermietung im außerbetrieblichen Bereich (zu Wohnzwecken): 1,5 % der Anschaffungskosten. Das Gebäude wird also auf 67 Jahre abgeschrieben, was eine sehr lange Abschreibungsdauer ist.
- Vermietung im betrieblichen Bereich (Lagerhalle, Bürogebäude): 2,5 % der Anschaffungskosten. Das Gebäude wird also hier auf eine Nutzungsdauer von 40 Jahren abgeschrieben.
Es gibt in Ausnahmefällen auch kürzere Nutzungsdauern. Damit diese bei steuerlichen Prüfungen standhalten, bedarf es jedoch eines Gutachtens eines Sachverständigers.
Wie oben erwähnt, können nur die Anschaffungskosten, welche dem Gebäude zugerechnet werden, abgeschrieben werden. Gekauft wird jedoch sowohl das Gebäude als auch der Grund. Die Grundanteilsverordnung ist dafür da, festzulegen, wie viel nun auf Grund und Boden fällt und somit nicht abschreibungsfähig ist. Entscheidend dafür ist die Lage der gekauften Immobilie. Ist diese in einer Stadt mit mehr als 100.000 Einwohnern oder ist diese Immobilie in einer sehr exklusiven Lage mit einem durchschnittlichen Baulandpreis von mehr als 400,00 € pro Quadratmeter, so werden dem Grund und Boden zwischen 30 % und 40 % zugewandt. Ausschlaggebend für die Entscheidung, ob 30 % oder 40 % ist die Größe der Liegenschaft. Beinhaltet die Liegenschaft mehr als zehn Wohneinheiten, so liegt der Grundanteil bei 30 %, darunter bei 40 %.
Beispiel: Kauft man eine Wohnung in einem Gebäude in Wien mit zehn Wohneinheiten, darf man 60 % der Anschaffungskosten als Gebäudeanteil ansetzen und somit die steuerliche Abschreibung nur von diesem Betrag berechnen. Das bedeutet, dass man mehr Steuern bezahlt.
Bei einer Immobilie am Land sind dem Grund 20 % zuzurechnen. Dieser Anteil ist dann nicht der Abschreibung zuzuführen. Das heißt, man setzt 80 % der Anschaffungskosten als Gebäudeanteil an und berechnet aus diesem die steuerliche Abschreibung anhand der oben angegebenen Abschreibungssätze beziehungsweise der Nutzungsdauer.
Sonstige Werbungskosten, wie Steuerberatungskosten, Geldverkehrsspesen, Bankspesen oder Zinsen bei Fremdfinanzierung können ebenfalls steuerlich geltend gemacht werden. Sie minimieren den steuerlichen Aufwand und erhöhen den Ertrag. Die monatliche Tilgungsquote bei einer Fremdfinanzierung fällt nicht unter „sonstige Werbungskosten“ und minimiert den steuerlichen Aufwand somit nicht.
Sollten daher die Fremdkapitalzinsen in Zukunft wieder steigen, so würde sich dies positiv auf die Steuern auswirken, da es zur Erhöhung der sonstigen Werbungskosten führt und diese wiederum steuerlich in Abzug gebracht werden dürfen.