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Das Bestellerprinzip

In Deutschland gilt es bereits seit 2015 und nun soll das von Mietervertretern und Konsumentenschützern ersehnte Bestellerprinzip auch in Österreich eingeführt werden.

Da der Immobilienmakler in Österreich als Doppelmakler fungiert, darf dieser derzeit bei einer erfolgreichen Vermittlung sowohl vom Vermieter als auch vom Mieter Provision verlangen. Vom Vermieter kann der Makler in der Regel eine Provision von bis zu drei Bruttomieten fordern. Dabei macht es keinen Unterschied, ob es sich um einen befristeten oder unbefristeten Mietvertrag handelt – im Gegensatz zur Maklerprovision beim Mieter, denn bei diesem richtet sich die Höhe der Provision nach der Laufzeit. Bei unbefristeten Verträgen oder bei Verträgen mit mehr als drei Jahren Befristung kann eine Provision von maximal zwei Bruttomonatsmieten verlangt werden, bei einer Befristung von bis zu drei Jahren maximal ein Bruttomonatsmietzins. Ist der Immobilienmakler zugleich der Verwalter des Objektes, so kann er höchstens eine Bruttomonatsmiete vom Mieter als Provision verlangen.

Das Bestellerprinzip bei der Vermittlung von Mietwohnungen

Der Antrag über die Einführung des Bestellerprinzips liegt bereits seit 2015 beim parlamentarischen Unterausschuss. Am 23. März 2022 gab die Justizministerin Alma Zadic bekannt, dass sich die Regierungspartner auf das Bestellerprinzip geeinigt haben. „Provisionsfrei mieten: Wer die Makler:innen bestellt, muss auch selbst bezahlen! Wir schaffen jetzt #Gerechtigkeit bei den #Maklerprovisionen“ twitterte sie an diesem Tag. Kauf und Verkauf von Immobilien sind vom Bestellerprinzip nicht betroffen, weil es hier nicht den gewünschten Effekt, nämlich die Entlastung von Käufern, mit sich bringt, da beim Kauf die Maklerprovision von den Verkäufern einfach in den Kaufpreis eingerechnet werden würde, wodurch in Folge auch höhere Kaufnebenkosten anfallen würden.

Das Bestellerprinzip, welches 2023 in Kraft treten soll, betrifft somit nur die Vermittlung von Mietwohnungen. Zukünftig darf für Mietwohnungen, die in einer beliebigen Form oder per Aushang inseriert werden, keine Vermittlungsprovision vom Mieter verlangt werden. Es darf nur dann eine Provision vom Mieter verlangt werden, wenn dieser an den Makler herangetreten ist und bereits vor dem Aktivwerden des Maklers eine Vermittlungsprovision mit diesem vereinbart hat.

Strafen bei Verstoß

Wird gegen die neuen Regeln verstoßen, so können Verwaltungsstrafen von bis zu 3.600 EUR bis hin zum Verlust der Gewerbeberechtigung verhängt werden.

Übergabefrist von 6 Monaten

Wann genau das Gesetz in Kraft tritt ist noch unklar. Geplant ist, das Gesetz mit einer Übergangsfrist von sechs Monaten einzuführen. Es wird jedoch damit gerechnet, dass die neue Regelung spätestens im Frühjahr 2023 in Kraft tritt.

Bestellerprinzip bei Gewerbeimmobilien

Neben dem Kauf von Häusern und Wohnungen sind auch Gewerbeimmobilien und gewerbliche Vermietungen vom Bestellerprinzip ausgenommen.

Das Bestellerprinzip und seine Auswirkung auf die Mieter

Das Bestellerprinzip sei vor allem für einkommensschwache Familien und Studierende eine enorme finanzielle Entlastung, da im Durchschnitt jede dritte Mietwohnung nach Ende der Befristung neuvermietet wird und somit immer wieder Maklergebühren anfallen. Doch nicht alles wird sich zum Positiven für die Mieter entwickeln.

Anton Holzapfel, ÖVI-Geschäftsführer und Maklerrechtsexperte, sieht mit dem Bestellerprinzip auch negative Aspekte auf die Mieter zukommen: „Der Makler wird sich auf seine Rolle als einseitiger Interessensvertreter des Vermieters zurückziehen, wenn er nur noch vom Vermieter beauftragt wird.“

Auch Georg Flödl, Präsident des Österreichischen Verbandes der Immobilienwirtschaft (ÖVI) hat Bedenken. „Dieses Verständnis von Fairness ist nicht nachzuvollziehen. Am Ende des Tages werden Mieter und Vermieter gleichermaßen verlieren. Der Vormieter wird zum neuen Makler, weil er sich auf Suche nach einem Nachmieter begibt, um selbst eine Ablöse zu lukrieren. Der Markt wird intransparenter, weil all diese Objekte nicht mehr professionell aufbereitet und angeboten werden. Das sichtbare Angebot wird deutlich sinken.“

Das Bestellerprinzip und seine Auswirkung auf die Vermieter

Derzeit wird die Provision oft vom Mieter übernommen und für den Vermieter ist es häufig provisionsfrei. Dies wird sich mit Inkrafttreten des Bestellerprinzips schlagartig ändern. Sie würden diesen Vorteil verlieren und müssten entweder das Maklerhonorar bezahlen oder sie nehmen die Suche nach einem Mieter selbst in die Hand, was vor allem in weniger begehrten Lagen zu einer Verlängerung des Leerstands führen kann.

Das Bestellerprinzip und seine Auswirkung auf die Immobilienmakler

Es wird zukünftig nicht leicht für Maklerunternehmen, welche auf die Vermittlung von Mietobjekten spezialisiert sind. Man entzieht ihnen zu einem großen Teil die wirtschaftliche Grundlage. Doch auch hier kann man dem Bestellerprinzip etwas Positives abgewinnen. Es ist die Chance für Immobilienmakler, das Image aufzubessern, indem sie weiterhin für die Mieter die Leistung erbringen – wenn auch provisionsfrei. Dies schafft Sympathie und einen Mehrwert für die Mieter. Wer weiß, vielleicht schlüpfen genau diese Mieter später einmal in die Vermieterrolle und beauftragen diese Makler mit der Vermittlung ihrer Mietwohnung.

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