Kategorie: Steuern

Die Immobilienertragsteuer (Immo-Est) dient dazu, Gewinne aus der Veräußerung von Immobilien und Grundstücken aus dem Privatvermögen zu besteuern. Für Zwecke der Immo-Est sind unter dem Begriff „Grundstück“ Grund und Boden samt Gebäude, Eigentumswohnungen und grundstücksgleiche Rechte wie z.B. Baurechte zu verstehen.  Diese besondere Erhebungsform der Einkommensteuer gibt es seit 2012. Bis zum 01.04.2012 gab es die sogenannte zehnjährige Spekulationsfrist. Gewinnbringende Grundstücksverkäufe außerhalb dieser zehn Jahre waren steuerfrei. Verkaufte man innerhalb dieser Frist, so wurde die Einkommensteuer für den Veräußerungsgewinn mit dem vollen Steuersatz schlagend.

Die Immo-Est ist ein Sondersteuersatz und beträgt 30 % vom Veräußerungsgewinn.
Mit der Abführung der Immo-Est wirken die Gewinne aus Grundstücksveräußerungen nicht mehr progressionserhöhend für das übrige Einkommen des Steuerpflichtigen, der allerdings die Möglichkeit hat, einen Antrag auf Regelbesteuerung zu stellen, womit der Gewinn aus der Grundstücksveräußerung gemeinsam mit dem anderen Einkommen versteuert werden kann. Dieser Antrag macht jedoch nur Sinn, wenn die durchschnittliche Steuerquote beim restlichen Einkommen unter 25 % liegt, da die Veranlagung sodann über den progressiven Einkommensteuertarif erfolgt.

ACHTUNG: Wählt man die Regelbesteuerungsoption, so gilt diese für alle Grundstücksverkäufe desselben Veranlagungszeitrahmens.

Von der Immobilienertragsteuer erfasst sind nur entgeltliche Erwerbs- bzw. Veräußerungsvorgänge. Nicht steuerrelevant ist die unentgeltliche Übertragung einer Liegenschaft, da es hier keinen Verkaufserlös in Form einer Gegenleistung gibt und somit kein Veräußerungsgewinn entsteht. Daher fällt bei Schenkungen und Erbschaften grundsätzlich keine Immobilienertragsteuer an.

Der Veräußerungsgewinn, der dem 30%-igen Sondersteuersatz zu unterwerfen ist, ergibt sich als Differenz zwischen Veräußerungserlös und Anschaffungskosten. Der Veräußerungserlös ist in der Regel der erzielte Kaufpreis. Welchen Betrag man nun als Anschaffungskosten dagegen rechnet, hängt davon ab, wann man seinerzeit das verkaufte Grundstück selbst angeschafft hat. Hier unterscheidet man zwei Möglichkeiten:

Steuerbefreite Grundstücksverkäufe

Wie überall im Steuerrecht sind auch hier bei bestimmten Grundstücksverkäufen Steuerbefreiungen vorgesehen. Dazu zählen:

• Hauptwohnsitzbefreiung:

Die Hauptwohnsitzbefreiung kommt dann zum Tragen, wenn es die Veräußerung von Eigenheimen und Eigentumswohnungen samt Grund und Boden bis 1000 m² betrifft und es sich dabei um den Hauptwohnsitz des Steuerpflichtigen handelt(e). Ein Eigenheim im steuerlichen Sinne ist ein Wohnhaus mit nicht mehr als zwei Wohnungen oder eine Eigentumswohnung im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes, wenn zumindest 2/3 der Gesamtnutzfläche der eigenen Wohnzwecken dienen. Von der Hauptwohnsitzbefreiung gibt es zwei Tatbestände: 

• Das Eigenheim oder die Eigentumswohnung hat dem Verkäufer von der Anschaffung bis zur Veräußerung durchgehend und mindestens für die Dauer von zwei Jahren als Hauptwohnsitz gedient und der Hauptwohnsitz wird erst bei Veräußerung aufgegeben.  Dieser Tatbestand gilt nur für entgeltliche Erwerbe. Bei Schenkungen oder Erbe ist er nicht anwendbar.

• „5 aus 10 Regelung“: Dieser Tatbestand besagt, dass für mindestens fünf Jahre innerhalb der letzten zehn Jahre vor Veräußerung, das Eigenheim oder die Eigentumswohnung als Hauptwohnsitz für den Verkäufer gedient haben muss. Diese fünf Jahre müssen durchgehend sein. In der übrigen Zeit kann die Wohnung auch vermietet worden sein. Es zählen in diesem Fall aber auch Zeiten für den Verkäufer, als er dort seinen Hauptwohnsitz hatte, ohne schon Eigentümer gewesen zu sein. Hat also der Verkäufer zunächst die Liegenschaft selbst nur geschenkt bekommen oder geerbt, so könnten sich die fünf Jahre dadurch ergeben, dass er zunächst z.B. als Familienmitglied auf dieser Liegenschaft für fünf Jahre durchgehend seinen Hauptwohnsitz hatte.

• Herstellerbefreiung:

Steuerfrei sind außerdem Veräußerungsgewinne von selbst hergestellten Gebäuden. Von einem selbst hergestellten Gebäude spricht man, wenn der Steuerpflichtige das Gebäude von Grund auf neu hergestellt und auch das Bauherrnrisiko getragen hat. Trifft dies zu, so ist der anteilige Veräußerungserlös für das Gebäude steuerfrei, der Anteil für Grund und Boden ist nach wie vor steueranhängig und wird mit 30 % Immo-Est besteuert.

Voraussetzung für die Steuerbefreiung ist jedoch, dass das Gebäude in den letzten zehn Jahren nie zur Erzielung von Einkünften gedient hat. Liegt eine teilweise Nutzung zur Erzielung von Einkünften vor (teilweise Vermietung des Hauses oder der Eigentumswohnung), kann nur der nicht vermietete Teil von der Besteuerung ausgenommen werden, während für den vermieteten Teil die Steuerbefreiung nicht greift.

Weiters kommt die Herstellerbefreiung nicht zum Tragen, wenn das Gebäude unentgeltlich erworben wurde. Erbt ein Enkel vom Opa das selbst hergestellte Haus, so handelt es sich beim Enkel um den Rechtsnachfolger des Herstellers und dieser kann die Herstellerbefreiung nicht geltend machen.

Achtung: Treffen sowohl die Hauptwohnsitzbefreiung als auch die Herstellerbefreiung zu, so hat die Hauptwohnsitzbefreiung Vorrang. Dies ist relevant, da bei der Herstellerbefreiung nur das Gebäude steuerfrei ist, bei der Hauptwohnsitzbefreiung aber grundsätzlich auch der zugehörige Grund und Boden.

Immobilienertragsteuer und Immobilienhandel

Manche werden sich nun fragen, wie es aussieht, wenn man als Privatperson mehrere Immobilien im Jahr kauft und verkauft. Hierzu muss unterschieden werden, ob man ein gewerblicher Händler ist oder man immer noch im Bereich der privaten Immobiliensteuer handelt. Die Abgrenzung zwischen gewerblich und privat ist fließend und hat keine klare Regelung. Im Grunde ist das Gesamtbild der Verhältnisse entscheidend. Wichtig, um zwischen gewerblich und privat zu unterscheiden, sind die gedrehten Objekte, der Zeitraum zwischen An- und Verkauf sowie der Auftritt am Markt. Je geringer der Zeitraum zwischen An- und Verkauf ist, desto wahrscheinlicher ist es, dass der Immobilienhandel gewerblich durchgeführt wird. War von Anfang an klar, dass man mit den Immobilien einen Handel betreibt, so ist man ebenfalls im gewerblichen Bereich.

Befindet man sich also mit dem Immobilienhandel im gewerblichen Bereich, so kommt nicht die 30 % Immo-Est zu tragen, sondern man befindet sich im progressiven Steuersatz, welcher bis zu 55 % betragen kann. Bei der Unterscheidung, ob gewerblich oder privat, gibt es diverse Punkte, die man näher betrachten muss. Aus diesem Grund wird hier geraten, einen Steuerberater zu Rate zu ziehen, um Fehler zu vermeiden.