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In Deutschland gilt es bereits seit 2015 und nun soll das von Mietervertretern und Konsumentenschützern ersehnte Bestellerprinzip auch in Österreich eingeführt werden.

Da der Immobilienmakler in Österreich als Doppelmakler fungiert, darf dieser derzeit bei einer erfolgreichen Vermittlung sowohl vom Vermieter als auch vom Mieter Provision verlangen. Vom Vermieter kann der Makler in der Regel eine Provision von bis zu drei Bruttomieten fordern. Dabei macht es keinen Unterschied, ob es sich um einen befristeten oder unbefristeten Mietvertrag handelt – im Gegensatz zur Maklerprovision beim Mieter, denn bei diesem richtet sich die Höhe der Provision nach der Laufzeit. Bei unbefristeten Verträgen oder bei Verträgen mit mehr als drei Jahren Befristung kann eine Provision von maximal zwei Bruttomonatsmieten verlangt werden, bei einer Befristung von bis zu drei Jahren maximal ein Bruttomonatsmietzins. Ist der Immobilienmakler zugleich der Verwalter des Objektes, so kann er höchstens eine Bruttomonatsmiete vom Mieter als Provision verlangen.

Das Bestellerprinzip bei der Vermittlung von Mietwohnungen

Der Antrag über die Einführung des Bestellerprinzips liegt bereits seit 2015 beim parlamentarischen Unterausschuss. Am 23. März 2022 gab die Justizministerin Alma Zadic bekannt, dass sich die Regierungspartner auf das Bestellerprinzip geeinigt haben. „Provisionsfrei mieten: Wer die Makler:innen bestellt, muss auch selbst bezahlen! Wir schaffen jetzt #Gerechtigkeit bei den #Maklerprovisionen“ twitterte sie an diesem Tag. Kauf und Verkauf von Immobilien sind vom Bestellerprinzip nicht betroffen, weil es hier nicht den gewünschten Effekt, nämlich die Entlastung von Käufern, mit sich bringt, da beim Kauf die Maklerprovision von den Verkäufern einfach in den Kaufpreis eingerechnet werden würde, wodurch in Folge auch höhere Kaufnebenkosten anfallen würden.

Das Bestellerprinzip, welches 2023 in Kraft treten soll, betrifft somit nur die Vermittlung von Mietwohnungen. Zukünftig darf für Mietwohnungen, die in einer beliebigen Form oder per Aushang inseriert werden, keine Vermittlungsprovision vom Mieter verlangt werden. Es darf nur dann eine Provision vom Mieter verlangt werden, wenn dieser an den Makler herangetreten ist und bereits vor dem Aktivwerden des Maklers eine Vermittlungsprovision mit diesem vereinbart hat.

Strafen bei Verstoß

Wird gegen die neuen Regeln verstoßen, so können Verwaltungsstrafen von bis zu 3.600 EUR bis hin zum Verlust der Gewerbeberechtigung verhängt werden.

Übergabefrist von 6 Monaten

Wann genau das Gesetz in Kraft tritt ist noch unklar. Geplant ist, das Gesetz mit einer Übergangsfrist von sechs Monaten einzuführen. Es wird jedoch damit gerechnet, dass die neue Regelung spätestens im Frühjahr 2023 in Kraft tritt.

Bestellerprinzip bei Gewerbeimmobilien

Neben dem Kauf von Häusern und Wohnungen sind auch Gewerbeimmobilien und gewerbliche Vermietungen vom Bestellerprinzip ausgenommen.

Das Bestellerprinzip und seine Auswirkung auf die Mieter

Das Bestellerprinzip sei vor allem für einkommensschwache Familien und Studierende eine enorme finanzielle Entlastung, da im Durchschnitt jede dritte Mietwohnung nach Ende der Befristung neuvermietet wird und somit immer wieder Maklergebühren anfallen. Doch nicht alles wird sich zum Positiven für die Mieter entwickeln.

Anton Holzapfel, ÖVI-Geschäftsführer und Maklerrechtsexperte, sieht mit dem Bestellerprinzip auch negative Aspekte auf die Mieter zukommen: „Der Makler wird sich auf seine Rolle als einseitiger Interessensvertreter des Vermieters zurückziehen, wenn er nur noch vom Vermieter beauftragt wird.“

Auch Georg Flödl, Präsident des Österreichischen Verbandes der Immobilienwirtschaft (ÖVI) hat Bedenken. „Dieses Verständnis von Fairness ist nicht nachzuvollziehen. Am Ende des Tages werden Mieter und Vermieter gleichermaßen verlieren. Der Vormieter wird zum neuen Makler, weil er sich auf Suche nach einem Nachmieter begibt, um selbst eine Ablöse zu lukrieren. Der Markt wird intransparenter, weil all diese Objekte nicht mehr professionell aufbereitet und angeboten werden. Das sichtbare Angebot wird deutlich sinken.“

Das Bestellerprinzip und seine Auswirkung auf die Vermieter

Derzeit wird die Provision oft vom Mieter übernommen und für den Vermieter ist es häufig provisionsfrei. Dies wird sich mit Inkrafttreten des Bestellerprinzips schlagartig ändern. Sie würden diesen Vorteil verlieren und müssten entweder das Maklerhonorar bezahlen oder sie nehmen die Suche nach einem Mieter selbst in die Hand, was vor allem in weniger begehrten Lagen zu einer Verlängerung des Leerstands führen kann.

Das Bestellerprinzip und seine Auswirkung auf die Immobilienmakler

Es wird zukünftig nicht leicht für Maklerunternehmen, welche auf die Vermittlung von Mietobjekten spezialisiert sind. Man entzieht ihnen zu einem großen Teil die wirtschaftliche Grundlage. Doch auch hier kann man dem Bestellerprinzip etwas Positives abgewinnen. Es ist die Chance für Immobilienmakler, das Image aufzubessern, indem sie weiterhin für die Mieter die Leistung erbringen – wenn auch provisionsfrei. Dies schafft Sympathie und einen Mehrwert für die Mieter. Wer weiß, vielleicht schlüpfen genau diese Mieter später einmal in die Vermieterrolle und beauftragen diese Makler mit der Vermittlung ihrer Mietwohnung.

Seit mittlerweile zwei Jahren herrscht ein enormer Bauboom, aber kein glücklicher Bauboom. Man ist in einer Baustoff- und Facharbeiterkrise. Stahl, Holz, Dämmstoffe, Styropor sind nur wenige Baustoffe, die stetig teurer werden. Ein Ende der Preissteigerungen ist schwer abzuschätzen. Eine Folge der erhöhten Rohstoffpreise sind die Wohnpreise, welche ebenfalls mitsteigen.

Verknappung der Baustoffe

In den letzten zwei Jahren, während der Coronakrise, war die Bauwirtschaft der Motor der Konjunktur, da es keinen Stopp für die Branche gab und weitergearbeitet werden durfte. Es kam jedoch zur Verknappung der Baustoffe. Dieser Mangel resultiert aus vielen Faktoren. Zum einen kamen die USA und China viel schneller aus der Coronakrise heraus. In diesen Ländern lief alles schneller wieder an. Ein weiterer Faktor war das Produktionsdefizit, welches durch den Lockdown verursacht wurde, da viele Baustoffhersteller aufgrund der Maßnahmen nicht im Vollbetrieb arbeiten konnten. Dies wiederum führt einerseits zu einem knappen Angebot, andererseits steigt aufgrund des Baubooms die Nachfrage. Die Kosten für Schiffscontainer zum Transport der Waren haben sich vervielfacht. Die aktuelle Russland-Ukraine-Krise und ganz viele weitere Faktoren und Geschehnisse der letzten Monate tragen dazu bei, dass die Rohstoff- und Energiepreise eine enorme Preissteigerung erfahren haben.

Verlängerung der Lieferzeiten

Man fragt sich nun, wie es weitergeht. Vor allen Dingen wird sich am Bau alles verlangsamen. Bereits seit einigen Monaten gibt es lange Lieferzeiten auf fast alle Baustoffe. Bestellt werden muss Wochen, wenn nicht sogar Monate im Voraus, damit das Material zum jeweiligen Tag zur Verfügung steht – ein enormer Organisationsaufwand, da spontane Änderungen meist nicht mehr durchführbar sind. Dies ist vor allen Dingen für Bauträger sehr mühsam. Auf Sonderwünsche, welche nicht zeitnah kommuniziert werden, kann manchmal keine Rücksicht mehr genommen werden. Wie sich die Preise beziehungsweise die gesamte Lage zukünftig ändern, ist noch nicht abschätzbar, was zu einer großen Unsicherheit am Markt führt.

Fazit: Es wird weniger gebaut, was zu weniger Wohnangebot führt. Bei steigender Nachfrage bedeutet dies wiederum eine Erhöhung der Wohnpreise.

Fachkräftemangel

Doch es ist nicht nur der Baustoffmangel, welcher derzeit zu Problemen führt, sondern auch der Fachkräftemangel. Es gibt zwar über 300.000 Arbeitslose in Österreich, jedoch fehlt es an Fach- und Hilfskräften. Damit erklärt sich auch die Preiserhöhung bei den Arbeitsstunden. Die Nachfrage nach Fachkräften steigt, das Angebot sinkt, die Preise steigen.

Persönliche Zukunftsprognose

Hier noch eine wage Zukunftsprognose:

Die Preise werde meiner Meinung nach nicht mehr auf den Ausgangspreis zurückgehen. Die Vergangenheit zeigt, dass die Preise auf dem Niveau bleiben, auf welches sie gestiegen sind. Im besten Fall sinken sie wieder ganz leicht. Es könnte aufgrund der Materialengpässe, des Fachkräftemangels, der Preisanstiege und der Unsicherheiten auch zu einer Abflachung des Baubooms kommen. Viele Projekte werden verschoben oder nicht durchgeführt. Dadurch sinkt das Wohnungsangebot. Zusammenfassend lässt sich sagen, dass Wohnen in den nächsten Jahren tendenziell immer teurer werden wird.

Der „Run“ auf Immobilien ist seit einigen Jahren so groß wie nie zuvor – egal, ob für den Eigenbedarf oder als Wertanlage. Gerade in ländlichen Regionen übersteigt die Nachfrage das Angebot und lässt die Suche oft unendlich erscheinen.
Eine Immobilie ist immer ein Kompromiss und kann nicht jeden Wunsch erfüllen, jedoch können verschiedene Tipps und Tricks zum Thema „Wie und Wo finde ich die passende Immobilie?“ dabei helfen, Unzufriedenheit und Verzweiflung bei der Suche einzudämmen.

LAGE

Gerade für das alltägliche Leben ist die Lage entscheidend. Wichtig ist daher, sich vor der Suche Gedanken darüber zu machen, wo man wohnen möchte. Sollte der Wohnort in der Nähe der Arbeitsstätte sein oder ist tägliches Pendeln erträglich? Welchen Hobbies geht man nach? Finden diese in der Natur statt und ist somit eine ländliche Lage relevant oder hat man mehr kulturelle Interessen, welche in der Stadt besser bedient werden können? Ist es wichtig, gute Schulen, Kindergärten oder sonstige Einrichtungen in der Nähe zu haben? All das sind Fragen, über die man sich vor der Suche Gedanken machen muss, damit diese nicht zur Zerreißprobe wird.

LEISTBARKEIT

Mitunter die wichtigste Frage, über die man sich im Vorhinein Gedanken machen muss, ist die Leistbarkeit. Um hier zu einer Lösung zu kommen, müssen die Einnahmen den fixen Ausgaben gegenübergestellt werden. Unvorhersehbare und unregelmäßige Kosten wie Reparaturen, Neuanschaffungen, Urlaub etc. müssen dabei natürlich ebenfalls miteinbezogen werden. Auch ungeplante Ereignisse, wie zum Beispiel ein Jobverlust oder eine Krankheit, welche zu finanziellen Einbußen führen können, müssen miteingerechnet werden.

MIETE ODER EIGENTUM

Nach Lage und Leistbarkeit kommt die Frage, ob Miete oder Eigentum. Der Vorteil von Miete ist die Flexibilität, da man jederzeit wieder ausziehen kann. Der Vorteil von Eigentum ist, dass man mit den monatlichen Wohnkosten eben Eigentum schafft und man über sein Wohnungseigentumsobjekt frei verfügen darf.

ART DER IMMOBILIE

Jetzt ist die Immobilie selbst an der Reihe. Hierbei muss man entscheiden, was man haben möchte und wo man Kompromisse eingehen könnte. Größe, Raumaufteilung, Altbau, Neubau, Stockwerk, Balkon, Garten, Preis – all das sind Themen, über die man sich bei diesem Punkt Gedanken machen sollte.

Sind die oben erwähnten Punkte entschieden, so wird mit der Immobiliensuche gestartet. Wichtig hierbei ist jedoch, dass man nicht alles „auf ein Pferd setzt“. Damit ist gemeint, dass mehrere Kanäle in Anspruch genommen werden müssen. Diese sind zum Beispiel:

• Regionale Zeitungen: Immobilienmakler, private Verkäufer und Bauträger nutzen solche Plattformen, um ihre Immobilien an den Mann beziehungsweise die Frau zu bringen. Da die Zeitungsanzeigen jedoch meist sehr klein ausfallen, sind sie oft wenig aussagekräftig. Daher ist es wichtig, weitere Quellen zu bedienen.
• Internetportale: Bei diesen Portalen ist vor allen Dingen die Such- und Filterfunktion und somit die Einschränkung auf passende Angebote von Vorteil. Des Weiteren sind die Anzeigen in Internetportalen meist aussagekräftiger, informativer und mit Fotos oder Grundrissskizzen gestaltet. Die bekanntesten Internetportale in unserer Region sind folgende:
  • Willhaben.at
  • Findmyhome.at
  • Immobilienscout24.at
  • Immowelt.at
• Firmenwebsites: Gerade Immobilienmakler und auch Bauträger veröffentlichen ihre Projekte gerne auf der eigenen Website. Vielleicht findet man beim Durchstöbern das ein oder andere Angebot, welches noch nicht auf einem Immobilienportal gelandet ist.
• Immobilienverwaltungen: Viele Investoren gehen den Weg direkt über die Immobilienverwaltung. Wenn man keine Neubauwohnungen sucht, könnte die Anfrage bei einer Verwaltung Glück bringen, denn in der Regel ist der Immobilienverwalter der erste, der über die Aufkündigung eines Mietvertrages sowie über den Verkauf einer Wohnung erfährt.
• Immobilienmakler: Wenn die Punkte am Beginn meines Beitrages beantwortet wurden, bei der eigenen Suche jedoch nichts Passendes dabei war, oder diese Suche aufgrund verschiedener Ursachen nicht stattgefunden hat, so hilft eine Immobilienfirma. Ein Immobilienmakler hat meist mehrere Immobilien im Portfolio. Sollte kein Objekt dabei sein, welches den Anforderungen entspricht, werden die Suchkriterien in der Datenbank aufgenommen und man wird kontaktiert, sobald ein passendes Objekt ins Vermarktungsportfolio aufgenommen wird.