WEG-Novelle 2022

Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) regelt die wechselseitigen Rechte und Pflichten, die die Wohnungseigentümer untereinander haben, die Abrechnungslegung und vieles mehr. Es regelt die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer untereinander.

Mit der Novelle 2022 haben sich wesentlich Punkte geändert, die das WEG etwas unkomplizierter machen. Die wichtigsten Neuerungen sind die Erleichterung bestimmter Änderungen wie zum Beispiel die Anbringung von E-Ladestationen, die Zustimmungsfiktion, die Erleichterung von Mehrheitsbeschlüssen durch die Einführung einer neuen Mehrheitsvariante sowie die Einführung einer Mindestrücklage. Einige Punkte sind am 01. Jänner 2022 in Kraft getreten, nicht jedoch die Mindestdotierung der Rücklage und die neue Mehrheitsvariante. Diese gelten ab 01. Juli 2022.

Mindestdotierung der Rücklage

Die WEG-Novelle 2022 besagt, dass es einer Mindestdotierung der Rücklage mit monatlich 0,90 € pro Quadratmeter bedarf. Eine Unterschreitung ist nur in begründeten Ausnahmefällen zulässig.

Diese sind:

• kurz zurückliegende Neuerrichtungen oder grundsätzliche Erneuerungen des Gebäudes
• ein übervoller Rücklagetopf bei einem Objekt

Hebt die Verwaltung jedoch keine 0,90 € pro Quadratmeter ein und es kommt zu einer Reparatur- oder Sanierungsmaßnahme, die den Rücklagentopf überschreitet, so muss sich die Verwaltung rechtfertigen.

Die Hausverwaltung ist verpflichtet, dass WEG im Sinne der Eigentümergemeinschaft umzusetzen und ist somit auch für die Dotierung der Rücklage verantwortlich. Es könnte unter Umständen passieren, dass die Hausverwaltung schadenersatzpflichtig wird, wenn keine entsprechende Rücklage vorhanden ist und somit eine Reparatur- oder Sanierungsmaßnahme nicht umgesetzt werden kann. Die Mindestdotierung der Rücklage ist aus Sicht der Vermieter gesehen ein Renditekiller. Der Gesetzgeber hatte bei dieser Entscheidung jedoch die Intention, den Rücklagentopf eines Objektes zu füllen, da in Zukunft mit Investitionen in erneuerbare Energien, thermische Sanierungen und in allgemeine klimapolitisch interessante Maßnahmen große Kosten auf die Wohnungseigentümer zukommen werden.

Erleichterung von Mehrheitsbeschlüssen

Um die Fassung von Mehrheitsbeschlüssen zu erleichtern, wird alternativ zur absoluten Mehrheit eine zweite Mehrheitsvariante eingeführt, die auf die abgegebenen Stimmen abstellt. Um hier zu einer ausreichenden Mehrheit zu gelangen, besagt der § 24 Abs. 4 WEG, dass ein Drittel aller Miteigentumsanteile und zwei Drittel der abgegebenen Stimmen (berechnet nach Miteigentumsanteilen) zugestimmt haben müssen. Die Erleichterung besteht nur bei Mehrheitsbeschlüssen wie zum Beispiel bei der Absetzung der Verwaltung. Bei Maßnahmen, welche in der Vergangenheit ein einstimmiges Ergebnis erforderten, kommt diese Erleichterung nicht zum Tragen. Hier bleibt die Einstimmigkeit notwendig.

Erleichterung bestimmter Änderungen

§ 16 WEG handelt über die Änderungen im Wohnungseigentumsobjekt. Beeinträchtigt man bei einer Änderung des eigenen Wohnungseigentumsobjektes die schutzwürdigen Interessen anderer Wohnungseigentümer oder sind die allgemeinen Teile der Liegenschaft betroffen, so benötigte man die Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer. Werden Allgemeinbereiche beansprucht, so ist es darüber hinaus notwendig, dass die Maßnahme dem üblichen Verkehr entspricht, worüber das Gericht entscheidet, oder ein wichtiges Interesse vorhanden ist.

Privilegierte Ausnahmen bis dato:

• Errichtung von Strom-, Gas-, Wasser- und Fernsprechleitungen
• Einbau einer Wasserentnahmestelle oder eines WCs in das Innere des Wohnungseigentumsobjekts
• Beheizungsanlagen

Neue privilegierte Ausnahmen mit der Novelle 2022:

• Ladestationen für E-Autos (Ladestationen zum Langsamladen mit 5,5 kW)
• Barrierefreie Ausgestaltung von WE-Objekten oder Allgemeinflächen (z.B. Ausstattung mit einem Treppenlift im Stiegenhaus)

Bei diesen privilegierten Ausnahmen muss ein Wohnungseigentümer nicht nachweisen, dass es sich um ein wichtiges Interesse seinerseits handelt oder dass es dem üblichen Verkehr entspricht.

Wichtig ist, dass bei den privilegierten Ausnahmen trotzdem die Zustimmung aller anderen Wohnungseigentümer eingeholt werden muss, diese aber nicht verwehrt werden dürfen, auch wenn für eine Maßnahme Allgemeinteile beansprucht werden. Beispielsweise muss für eine E-Ladestation das Stromkabel über allgemeine Flächen geführt werden. Wird die Zustimmung dennoch versagt, ersetzt der Außerstreitrichter diese Zustimmung.

Zustimmungsfiktion

Um die Umsetzung bestimmter Änderungen zu erleichtern, wurde im §16 Abs. 5 WEG die Zustimmungsfiktion geschaffen. Dies betrifft neben den privilegierten Maßnahmen die Installation von Beschattungseinrichtungen, sofern sie sich harmonisch in das Erscheinungsbild des Hauses einfügen, den Einbau einbruchsicherer Türen sowie die Anbringung von Solaranlagen bei Wohnungseigentumsobjekten, die als Einzel- oder Reihenhäuser gestaltet sind. Für diese Änderungen ist nicht unbedingt eine gerichtliche Genehmigung oder aktive Zustimmung aller anderen Wohnungseigentümer erforderlich, weil die Zustimmung als erteilt gilt, wenn ein Wohnungseigentümer nicht binnen zwei Monaten nach Zugang der Verständigung Widerspruch einlegt. In der schriftlichen Verständigung des Wohnungseigentümers, welcher eine Änderung beabsichtigt, muss diese klar beschrieben und auf die Zustimmungsfiktion hingewiesen werden. Für den Widerspruch fordert das Gesetz Papierform oder eine E-Mail.

Auskunftspflicht der Hausverwaltung

Dies ist auch ein wesentlicher Punkt der WEG-Novelle 2022. Zukünftig muss die Hausverwaltung einem Wohnungseigentümer, der die Kontaktdaten der anderen Wohnungseigentümer zu einer vom WEG gedeckten Verständigung benötigt, bekanntgeben.  Unter Kontaktdaten fallen hier die Namen und die letztbekannten Zustelladressen. Eine E-Mailadresse darf nur mit Einwilligung des betroffenen Wohnungseigentümers übermittelt werden. Die Untersagung der Weitergabe der Zustellanschriften ist nur zulässig, wenn zugleich eine andere Anschrift oder E-Mailadresse für die Verständigung bekannt gegeben wird. Im Grundbuch findet man auch die Adressen der übrigen Wohnungseigentümer, jedoch müssen diese nicht zwingend aktuell sein, da bei einer Änderung der Anschrift meist auf das Grundbuch vergessen wird.

Eigentümerversammlungen als Hybrid-Veranstaltung

Diese Neuerung ist vor allem der COVID-Situation geschuldet und stellt eine wesentliche Erleichterung dar. Obwohl der Gesetzgeber eine Eigentümerversammlung weiterhin als Präsenzveranstaltung versteht, dürfen zukünftig Verwaltungen eine Eigentümerversammlung als Hybrid-Veranstaltung anbieten (§ 25 Abs 2a WEG). Das heißt, dem Verwalter wird die Befugnis eingeräumt, Wohnungseigentümern eine elektronische Teilnahme zu ermöglichen. Eine rein digitale Eigentümerversammlung ist jedoch nicht möglich.